Wer ein bebautes Grundstück zu Vermietungszwecken kauft, kann Teile der Anschaffungskosten steuerlich geltend machen. Denn das Gebäude selbst sowie Nebengebäude oder Außenanlagen können über die Jahre abgeschrieben werden. Das heißt, diese Beträge werden anteilig – neben weiteren Werbungskosten – von den Einnahmen abgezogen. Nur der danach verbleibende Überschuss durch die Mieteinnahmen unterliegt dann noch der Besteuerung. Darauf weist der Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine (BVL) hin.
Der Kaufpreis, der auf das Grundstück entfällt, ist hingegen nicht steuerlich absetzbar. «Das liegt daran, dass der Grund und Boden sich nicht abnutzt, also keinem Verschleiß oder Verbrauch unterliegt», sagt BVL-Geschäftsführerin Jana Bauer. Weist der Kaufvertrag nur einen Gesamtkaufpreis aus, ist der Grundstückspreis daher zur Ermittlung des Abschreibungsbetrags herauszurechnen. Die Aufteilung kann aufwendig und unter Umständen auch teuer sein, denn entweder müssen Gutachter oder eine Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zurate gezogen werden.
Schon beim Kauf auf Aufteilung achten
Bauers Rat daher: «Generell ist es sinnvoll, bereits im Notarvertrag eine rechtssichere Aufteilung des Kaufpreises für eine Immobilie auf Grund und Boden und Gebäude vorzunehmen.» So kann man sich den nachträglichen Aufteilungsaufwand und Streit mit dem Finanzamt sparen.
Die im Notarvertrag getroffene Kaufpreisaufteilung ist für die Besteuerung grundsätzlich bindend, wenn keine nennenswerten Zweifel vorliegen. «Solche Zweifel sind nur gegeben, wenn der Bodenwert in der vertraglichen Kaufpreisaufteilung um mehr als zehn Prozent vom aktuellen Bodenrichtwert nach unten abweicht», erklärt Bauer. In welcher Höhe der aktuelle Bodenrichtwert liegt, lässt sich leicht über die regionalen Geoportale recherchieren.
Wie hoch die Abschreibung ausfällt, hängt vom Baujahr der Immobilie ab. Pro Jahr können höchstens bis zu drei Prozent des Kaufpreises für die Gebäude und Außenanlagen abgesetzt werden.
